Immobilien-GmbH als Gestaltungsalternative

Wenn es darum geht, Immobilienvermögen in einer Gesellschaft zusammenzufassen, dann ist die Rechtsform der GmbH in der Regel nicht das Mittel der Wahl. Vielfach fällt die Wahl stattdessen auf eine vermögensverwaltende Personengesellschaft (insbesondere GbR oder „entprägte“ GmbH & Co. KG) oder eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG (Mitunternehmerschaft). Allerdings sollte bei der Wahl der „optimalen“ Rechtsform für Immobilieninvestitionen auch die (thesaurierende) vermögensverwaltende GmbH nicht gänzlich außen vorgelassen werden.

Der wesentliche Vorteil der thesaurierenden Immobilien-GmbH besteht darin, dass die Gewinne der Gesellschaft mit dem niedrigen pauschalen Körperschaftsteuersatz von 15 % besteuert werden. Weitere Steuerbelastungen entstehen nur dann, wenn Gewinne an die Gesellschafter ausgeschüttet werden. Anders ist dies bei der vermögensverwaltenden Personengesellschaft oder der Mitunternehmerschaft, bei denen die Gewinnanteile dem persönlichen Einkommensteuersatz der Gesellschafter unterliegen und folglich (bei sog. „Reichensteuer“) mit bis zu 45 % plus Nebensteuern besteuert werden können. Dies gilt grundsätzlich unabhängig davon, ob die Gewinnanteile von den Gesellschaftern entnommen werden oder in der Gesellschaft verbleiben (Ausnahme: Thesaurierungsbegünstigung nach § 34a EStG bei der Mitunternehmerschaft; auf vermögensverwaltende Personengesellschaften findet § 34a EStG per se keine Anwendung, da diese keine Gewinneinkünfte erzielen).

Von besonderer Bedeutung für die Gesamtsteuerbelastung ist die Gewerbesteuer. Während eine vermögensverwaltende Personengesellschaft von vornherein keine gewerblichen Einkünfte erzielt und damit nicht der Gewerbesteuer unterliegt, erzielen GmbH und gewerblich geprägte GmbH & Co. KG qua Rechtsform gewerbliche Einkünfte (vgl. § 8 Abs. 2 KStG und § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG). Allerdings besteht bei diesen die Möglichkeit, die Gewerbesteuer insbesondere durch die Inanspruchnahme der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG zu vermeiden.

Selbstverständlich gehen mit der Wahl der Rechtsform der GmbH auch Nachteile einher. Zu nennen sind insbesondere grunderwerbsteuerliche Hemmnisse, wenn Immobilien aus dem Privat- oder Betriebsvermögen auf eine GmbH übertragen werden sollen, die Steuerverstrickung, die Beurkundungspflicht von Geschäftsanteilsübertragungen sowie die – im Vergleich zu den Personengesellschaften – geringere Flexibilität der Rechtsform.

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Mit besten Grüßen 

Jürgen Theurer 
Steuerberater 

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