Aufteilung von Vorsteuern nach § 15 Abs. 4 UStG bei gemischt genutzten Grundstücken

Das BMF hat mit umfangreichem Schreiben v. 20.10.2022 (BStBl 2022 I S. 1497) Stellung zur Vorsteueraufteilung nach § 15 Abs. 4 UStG bei gemischt genutzten Grundstücken genommen. Das BMF-Schreiben wurde in den Umsatzsteuer-Anwendungserlass eingearbeitet.

Vor Anwendung des § 15 Abs. 4 UStG: Prüfung einer direkten Zuordnungsmöglichkeit

Bevor eine Aufteilung nach Schlüssel erfolgen kann, ist zunächst zu prüfen, ob eine direkte Zuordnung der Vorsteuern erlaubt und möglich ist. Handelt es sich um Aufwendungen zur Nutzung, Erhaltung und Unterhaltung von Gebäuden, sind diese vorrangig direkt den Umsätzen zuzuordnen, die den Vorsteuerabzug ausschließen bzw. zu diesem berechtigen. Der Vorsteuerabzug ist dann entweder gar nicht oder voll möglich. Erst wenn eine direkte Zuordnung nicht möglich ist, kann eine Aufteilung nach anzuwendendem Schlüssel erfolgen. Liegen Anschaffungs- oder Herstellungskosten vor, sind die gesamten angefallenen Vorsteuern hingegen sofort in einen abzugs- und einen nicht abzugsfähigen Teil aufzuteilen. Bei Erwerb mit Teiloption sind Vorsteuern erfreulicherweise ausschließlich dem optierten Teil zuzuordnen.

Anzuwendende Schlüssel

Im Einklang mit dem BFH stellt die Finanzverwaltung eine grundsätzliche Reihenfolge der für Gebäude üblicherweise zur Anwendung kommenden Schlüssel auf. Vorrangig kommt der Flächenschlüssel zur Anwendung. Ist dieser jedoch nicht sachgerecht, können weitere Schlüssel (wie Schlüssel nach umbautem Raum, nach Nutzungszeiten oder objektbezogene Umsatzschlüssel) herangezogen werden. Der Gesamtumsatzschlüssel ist der nachrangigste Schlüssel, da er lediglich zur Anwendung kommen kann, wenn kein präziserer Schlüssel greift.

Der Unternehmer kann grundsätzlich frei zwischen Schlüsseln wählen, die präzisere Ergebnisse als der Gesamtumsatzschlüssel liefern. Er muss dabei nicht den präzisesten Schlüssel herausgreifen. Die Finanzverwaltung prüft lediglich, ob seine Methodenwahl sachgerecht ist und ist dabei in der Nachweispflicht, dass der Flächenschlüssel präziser als der Umsatzschlüssel ist. Mangelt es ihr an Informationen zur Überprüfung der Schlüsselwahl, kann sie davon ausgehen, dass der Flächenschlüssel präzisere Ergebnisse als der Umsatzschlüssel liefert.

Konkretisierungen zum Flächenschlüssel

Umfangreich konkretisiert das BMF die Anwendungsfälle des Flächenschlüssels sowie dessen Ermittlung. So nimmt sie u. a. Stellung dazu, dass von erheblichen Ausstattungsunterschieden ausgegangen werden kann, wenn aufgrund dieser ein deutlich unterschiedlich hoher Bauaufwand entstanden ist, und sie stellt dar, welche Nutzflächen in die Berechnung des Schlüssels einbezogen werden dürfen. Zudem eröffnet sie die Möglichkeit, auf anerkannte andere Methoden zur Flächenberechnung zurückzugreifen.

Fazit: So erfreulich die Konkretisierungen zum Flächenschlüssel sind, so bedauerlich ist es, dass zur konkreten Ermittlung des Umsatzschlüssels keine Konkretisierungen gegeben werden.

Wir beraten Sie gerne zu den steuerlichen Aspekten dieses Themas.

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Mit besten Grüßen
Jürgen Theurer
Steuerberater

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